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Article: Retrofit, novíssima bandeira da especulação?

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Resumo objetivo: A reportagem investiga como o retrofit, impulsionado por fundos imobiliários e startups com apoio de incentivos fiscais públicos, está transformando edifícios históricos em centros urbanos como São Paulo em produtos de alto luxo (como hotéis e apartamentos de aluguel de curta temporada). O principal questionamento é que esses programas, como o "Requalifica Centro", ao priorizar a lucratividade do mercado sem estudos de impacto social adequados, estão redefinindo o acesso à moradia central, excluindo a população de baixa renda e promovendo uma forma de especulação imobiliária.

Principais tópicos abordados: 1. A transformação de prédios históricos (como o Edifício Renata Sampaio Ferreira) em empreendimentos de luxo voltados para a "plataformização" (aluguéis de curta temporada). 2. O papel dos incentivos fiscais e recursos públicos municipais (ex: Programa Requalifica Centro) em financiar essa transformação, com críticas sobre a falta de transparência e estudos de impacto. 3. A contradição entre o discurso de revitalização e o resultado de elitização do centro, afastando a possibilidade de moradia popular e promovendo a especulação imobiliária. 4. A expansão desse modelo de "retrofit especulativo" para outras grandes cidades brasileiras.

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https://outraspalavras.net/outras-cidades/retrofit-novissima-bandeira-da-especulacao/

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Outras Palavras

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2026-03-07 18:04

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2026-03-07 15:16

Processed Date

2026-03-07 15:17

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Retrofit, novíssima bandeira da especulação?
De luta histórica por moradia a produto de alta lucratividade. Investigamos a recente investida de fundos imobiliários e startups na “modernização” de imóveis ociosos e como o dinheiro público está redefinindo quem pode — e não pode — morar no coração de metrópoles como SP
Publicado 07/03/2026 às 15:04
Era uma vez um restaurante hype com piscina, terraço e pão na chapa por trinta contos no centro de São Paulo.
— Ele foi fechado, senhor. Agora, é um espaço de convivência exclusivo para os nossos hóspedes — informou o recepcionista. — Posso te ajudar em mais alguma coisa, senhor?
Hóspedes. O lobby do prédio exibe poltronas butterfly modernistas, luminárias desenhadas por Paulo Mendes da Rocha e um bagageiro reluzente digno de filmes antigos. Há malas pelo saguão; hóspedes aguardam o Uber ou o check-in.
O icônico Edifício Renata Sampaio Ferreira que, assim como o Copan, integra a chamada “Mancha da São Paulo Moderna”, foi convertido num “hotel da plataformização”. Assinado por Oswaldo Bratke, um dos grandes nomes da arquitetura moderna paulista na década de 1950, este prédio protegido pelo patrimônio histórico tornou-se o caso mais emblemático da recente onda de retrofit liderada pelo mercado no centro da maior metrópole brasileira. As fachadas, marcadas pelos cobogós arrojados que lhe conferem identidade, foram restauradas, e os 13 pavimentos foram atualizados para abrigar 93 apartamentos retrofitados disponíveis somente para locação, principalmente para aluguéis de curta-temporada — um mês pode custar até trinta mil reais!
A requalificação é um empreendimento da Planta.inc, incorporadora especializada em retrofits, em parceria com a Tabas, startup de “aluguel flexível”, comprada ao final do ano passado pela norte-americana Blueground. O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, esteve presente na festa de inauguração do novíssimo Renata Sampaio em 2023, afinal, o projeto foi o primeiro a obter o Habite-se, documento de conclusão das obras de retrofit com recursos municipais. Nunes promete atrair cerca de 220 mil novos moradores — e muitos investidores — para o centro. A arma: o Programa Requalifica Centro, lançado em 2021, que cria incentivos fiscais para estimular o retrofit de edifícios construídos ha pelo menos três décadas, dentro de um perímetro previamente definido.
O pacote generoso inclui apoio financeiro para o próprio retrofit, isenção de IPTU nos três primeiros anos após a conclusão da obra, aplicação de alíquotas progressivas por cinco anos, redução do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) para 2% nos serviços ligados à requalificação (como engenharia, arquitetura e construção), isenção de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para imóveis reformados e dispensa de taxas municipais de instalação e funcionamento por cinco anos, entre outros benefícios. No mesmo ano da inauguração do Renata Sampaio, o prefeito paulistano cumpriu: R$ 1 bilhão foram destinados para cobrir até 25% do custo das obras em imóveis situados no perímetro do programa, sob a promessa de destinar 60% dos recursos para habitação de interesse social. Porém, o fez sem estudos públicos de impacto financeiro e social ou debate amplo em instâncias participativas.
O retrofit envolve diagnóstico técnico, planejamento, reforço estrutural, readequação de usos e preservação do patrimônio. Mais do que atualizar prédios antigos ou degradados, busca torná-los eficientes e sustentáveis, algumas vezes com a adoção de energias renováveis e menor impacto ambiental. Busca-se evitar a demolição — a saída mais simples e imediata,mas também a mais brutal e onerosa, além de inviável, no caso de prédios tombados. Não há desperdício de energia, materiais e, sobretudo, história.
Embora São Paulo seja o “epicentro”, a captura de incentivos públicos para a especulação imobiliária via retrofit avança em outras grandes cidades — e com outros nomes, como o Programa Revitalizar em Salvador, o Recentro em Recife, o projeto Centro de Todo Mundo em Belo Horizonte e o Reviver o Centro no Rio de Janeiro.
“O próprio nome retrofit já carrega uma linguagem de mercado”, sublinha Laisa Stroher, professora da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e pesquisadora do LabCidade. “Antes, falávamos em reforma de edifícios ociosos, com o Estado desapropriando, participando ativamente das obras e mediando quem seriam os beneficiários da política pública. Não era apenas uma política de incentivo, de repassar recursos para o mercado fazer o que quisesse”, completa ela.
Seu ponto de crítica é a apropriação crescente de recursos públicos para financiar o mercado imobiliário de alto padrão, em vez de democratizar o acesso à terra e o direito à moradia digna. “Além dos incentivos fiscais, conceder recurso a fundo perdido é realmente algo inédito”, diz a professora. “Temos proprietários que passaram décadas especulando, muitas vezes sem pagar impostos, e que, ao aderirem ao Reviver o Centro, por exemplo, recebem o perdão dessas dívidas. Ou seja, além dos incentivos, ainda são bonificados”.
O MERCADO “DESCOBRE” O RETROFIT
O retrofit, em si, não nasceu vilão. Ao contrário, pode ajudar a reocupar os centros esvaziados das cidades, aproveitar a infraestrutura urbana já instalada, preservar o patrimônio histórico e cultural ao destinar imóveis tombados à moradia, além de, é claro, enfrentar o déficit habitacional — só na capital paulista, há 589 mil domicílios desocupados, de acordo com o Censo 2022. Pode ser um contraponto ao mercado da construção civil, sempre mais interessado na produção de grande número de moradias e nos consequentes ganhos em escala. O Brasil, no entanto, ainda está em processo de construção de uma cultura robusta de retrofit, tanto na arquitetura quanto na engenharia e na mão de obra especializadas. Esse hiato decorre, em grande medida, de uma urbanização tardia e vertiginosa. Há cerca de 70 anos, São Paulo contava com apenas 2 milhões de habitantes — número que se multiplicaria em poucas décadas.
O crescimento acelerado consolidou a lógica predominante de substituição, e não a da preservação ou reutilização do estoque construído, como analisa o vereador e professor da Universidade de São Paulo Nabil Bonduki, que foi relator do Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo em 2002 e 2014, nas gestões de Marta Suplicy, e Fernando Haddad. Ele lembra: , em sucessivos ciclos imobiliários, a cidade trocou a memória pelo concreto fresco, demolindo boa parte de seu patrimônio edificado antes mesmo que ele pudesse envelhecer. “Quando estudei, nos anos 1970, não se falava em retrofit, mas em erguer edifícios novos — e o país precisava disso”, conta ele. “Para igrejas ou palácios coloniais, como no Rio ou em Salvador, falava-se em restauro, que é outra coisa”. Algo bem diferente da Europa — especialmente Portugal, Espanha, França, Inglaterra e Itália — onde a técnica foi e ainda é largamente empregada.
No Brasil, o retrofit tende a ganhar relevância não somente no centro, mas também em outras regiões da cidade, adverte Bonduki, pois “assim como a população, os prédios também envelhecem — e, com o tempo, passam a exigir manutenção, modernização e adequações que muitos não previam originalmente. Sem um programa estruturado, corremos o risco de ver mais imóveis em condições precárias”.
Na maior parte das cidades brasileiras, as áreas centrais, as mais antigas, perderam população nas últimas cinco décadas. Em resposta, diferentes esferas de governo lançaram políticas de reabilitação. O mercado, porém, dava de ombros: reestruturar bairros ou reformar edifícios era pouco atrativo. Assim mesmo, as áreas centrais, apesar de “esquecidas”, aos poucos se valorizavam à sombra de promessas recorrentes de renovação.
Reformas e modernizações de edifícios, geralmente degradados, são caras. Custa mais que construir um prédio do zero, quando a planta do imóvel é desenhada em detalhes; por exigir adaptar a estrutura existente para moradia; atualizar redes elétrica e hidráulica; preservar a identidade arquitetônica; e realizar a adequação às normas construtivas atuais. Ou seja, uma enorme transformação, principalmente interna, pois, muitas vezes, o prédio a ser retrofitado era um hotel, escritório comercial ou repartição pública. Além disso, podem surgir pepinos não previstos no orçamento, pois o estado real do prédio antigo ou degradado só aparece durante a obra, trazendo custos extras.
Incentivos do poder público, claro, são necessários como um dos caminhos para combater a degradação e a ociosidade dos imóveis. Nos últimos trinta anos, quem capitaneava a luta pelo retrofit eram os movimentos sociais de moradia, que ocupavam edifícios vazios e subutilizados nos centros das grandes cidades. Após anos de pressão, negociação e enfrentamento jurídico, conquistaram programas de habitação social que reconheceram — ainda que parcialmente — a função social desses imóveis e a urgência de sua recuperação. Porém, há cerca de cinco anos, houve uma guinada: o mercado abraçou fervorosamente a bandeira do retrofit. Por que?
Há uma combinação de fatores que podem explicar esse recente interesse numa metrópole como São Paulo. O primeiro é o processo de verticalização, estimulado pela revisão do Plano Diretor em 2023, que ampliou o chamado “raio de adensamento no entorno de estações de metrô e corredores de ônibus (e não mais 400m) Nesse perímetro, a altura máxima das edificações (o gabarito) foi muito flexibilizado. No entanto, a disponibilidade de terrenos em áreas bem localizadas da cidade não é infinita, claro. Além disso, como apurou o Jornal da Unesp, o adensamento populacional em diversos bairros atravessados pelo boom imobiliário vem saturando as infraestruturas de água, energia e esgoto, já que os investimentos em novos imóveis não são acompanhados por um planejamento dos serviços urbanos. O retrofit numa área central, com ampla oferta de transporte público e infraestrutura consolidada para receber grande contingente de moradores, se torna uma opção para o mercado.
Há ainda a promessa e a expectativa de valorização imobiliária impulsionada por operações urbanas e políticas de “revitalização”. Na prática, esses processos frequentemente resultam na remoção de populações consideradas indesejáveis — moradores de ocupações, cortiços e pessoas em situação de rua —, como se observa, nos últimos anos, em áreas centrais de São Paulo como Luz, Glicério, Bom Retiro e Campos Elíseos.
Outro fator: o centro virou cool. Nos últimos anos, o circuito cultural, boêmio e gastronômico nas áreas centrais das metrópoles se fortaleceu, inclusive com restaurantes com estrelas Michelin, bares descolados e baladas frequentadas por celebridades. Jovens, talvez muito mais do que os arranjos familiares tradicionais, são atraídos para lá em busca de uma vida urbana mais vibrante; e com serviços mais à mão. Isso é acompanhado, claro, da expulsão de antigos moradores e comerciantes locais e a um centro convertido em canteiros de obras: em cada esquina, há prédios recém-inaugurados, estandes de vendas imobiliárias ou construções a toque de caixa para microapartamentos; ou “studios”, como são anunciados. Outro fator a ser considerado é a “arquitetura de grife” — no caso aqui os patrimônios históricos e edifícios assinados por arquitetos renomados — que passa a ser mobilizada como ativo capaz de gerar novas formas de rentabilidade, para além da tradicional renda fundiária, como já apontou o professor da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), Pedro Fiori Arantes, em Arquitetura na era digital-financeira (Editora 34, 2012). Nesse nicho, a história vira argumento de venda: um endereço com valor simbólico transforma-se em diferencial mercadológico, sobretudo nas vitrines digitais do Airbnb. Em São Paulo, além do edifício Renata Sampaio, outros dois retrofits emblemáticos voltados a moradores — ou hóspedes — aproveitaram-se desta lógica: o Edifício Virgínia, ícone arquitetônico dos anos 1950 pelo seu design modernista em “V”, e a antiga sede da Telesp, de 1939 (com unidades vendidas por até três milhões de reais), projetada por Ramos de Azevedo (que também assina o Teatro Municipal e a Pinacoteca), na Rua Sete de Abril, ambos convertidos em empreendimentos de alto padrão.
A “TRÍADE” DA FINANCEIRIZAÇÃO
Diferentemente do mercado de imóveis novos — com regras claras e papéis bem definidos —, no retrofit do mercado nem sempre é fácil identificar quem faz o quê: qual é o papel do proprietário, do incorporador, dos bancos ou dos fundos imobiliários. Também não há um modelo de financiamento padronizado. Enquanto a produção de novas unidades conta com linhas bem delineadas, como as da Caixa Econômica, que garantem crédito facilitado às construtoras, o retrofit ainda opera sem esse mesmo grau de clareza e estabilidade.
Há duas tendências desse mercado em São Paulo e no Rio, diagnostica a urbanista Laisa Stroher. Uma é voltada para pessoas de alta renda, com plantas de imóveis maiores, inclusive. A outra visa essencialmente atender às demandas de plataformas de aluguéis de curta temporada. A Casa Mauá Residencial, no Rio de Janeiro, o antigo Hotel São Francisco desativado em 2022 e primeiro retrofit realizado com incentivos do Reviver o Centro 2, ilustram essa segunda tendência. Ao visitar o prédio recém-reformado, conta a pesquisadora do LabCidade, ela viu uma configuração arquitetônica totalmente pensada para a rotatividade, e não para uma vida doméstica duradoura: subsolo repleto de armários individuais para armazenar os pertences dos hóspedes; controle de acesso totalmente digitalizado; mais de cem apartamentos distribuídos no edifício, mas apenas duas máquinas de lavar no prometido espaço comum…
Na companhia de outros pesquisadores do LabCidade, Laísa debruçou-se sobre o mercado de retrofit carioca e paulistano nos últimos anos para tentar entender as novas dinâmicas da especulação — e os novos atores envolvidos. Chegou a uma “tríade da financeirização” que domina os investimentos em requalificação de imóveis nas regiões centrais.
O primeiro padrão é a associação entre pequenas e médias construtoras locais e grandes empresas do setor imobiliário. Durante anos, a ausência de uma linha pública específica de financiamento — suprida apenas recentemente pelo MCMV Retrofit — levou esses atores a estruturar operações híbridas, combinando incentivos fiscais municipais com capital privado. Geralmente, após a reforma, os imóveis são disponibilizados para a venda.
Outro elemento é a entrada do mercado financeiro. Incorporadoras passaram a se associar a bancos de investimento, fundos imobiliários e gestoras de ativos responsáveis por captar e estruturar os recursos para viabilizar os empreendimentos. Em muitos casos, o próprio fundo se torna proprietário integral do edifício, decidindo posteriormente entre vender as unidades ou explorá-las via locação.
O terceiro vértice é a presença direta de startups — nacionais e internacionais — especializadas em aluguel de curta temporada. Elas se articulam com fundos imobiliários para operar os edifícios, integrando desde a gestão digitalizada até a rentabilização contínua dos ativos. No final das contas, o prédio vira quase um aplicativo: basta atualizar o hóspede e a renda está sempre num modo upload mais favorável aos investidores.
Nabil Bonduki, porém, enxerga um lado bom da moeda se for lançada para os ares da cidade de maneira correta. “As plataformas trazem, de certa forma, um serviço de hotelaria. É uma outra modalidade de hospedagem que, numa metrópole como São Paulo, acaba sendo necessária. A cidade recebe muita gente de fora e precisa alojar essas pessoas. O problema surge quando esse tipo de iniciativa passa a concorrer com o mercado habitacional e acaba gerando especulação, elevando os preços para além do que seria aceitável para a cidade”.
Um estudo da professora Laísa Stroher, em coautoria com Henrique Canan e Paula Freire Santoro, mostra que boa parte da grana para edifícios de retrofit vem de fundos internacionais, mesmo que a empresa captadora esteja sediada no Brasil. A pesquisa é de 2024, mas dá um bom panorama do cenário. Entre os principais players identificados em São Paulo estão a Ilion Partners, que lidera o volume com 13 edifícios e 719 unidades, a Jive, responsável por 448 unidades habitacionais, e a Valora, que opera 217 unidades voltadas ao aluguel via plataforma Tabas. No Rio de Janeiro, o fundo Opportunity destaca-se com o edifício Casa Mauá; e há a atuação também do BTG Pactual.
Essas corporações, em geral, operam com o modelo built to rent, mantendo a propriedade integral dos imóveis para exploração de aluguéis plataformizados. “Alguns deles estruturam seus negócios em cima de ‘ativos estressados’ (em inglês, distressed asset) — imóveis em situações complexas, ativos judiciais e outros, que permitem operações de maior risco que se aproveitam de ativos desvalorizados que são recuperados em transformações muito rentáveis — que encontram no Centro estruturas grandes e de baixo custo, com poucos proprietários, o que facilita a compra e permite ‘fechar a conta’ destes investimentos através do retrofit”, aponta o levantamento.
Essa tríade — construtora local, capital financeiro e plataforma de locação — sintetiza a nova engenharia econômica do retrofit no centro. “Às vezes é difícil entender, porque os papéis se alternam. Em alguns casos, o próprio fundo controla a startup de aluguel; em outros, se associa a uma que já está no mercado. Os papéis não ficam claros, mas essa tríade tem se repetido com frequência no modelo de negócio do retrofit”, aponta a professora da UFRJ.
Para ela, a novidade a ser observada no desenvolvimento destes negócios imobiliários é a consolidação do mercado de multipropriedades (multi-property family), um modelo no qual as próprias incorporadoras continuam donas do edifício. “É uma nova fronteira da financeirização através do aluguel em todos os nichos de exploração, desde os mais tradicionais até essas inovações, que têm tomado importância na dinâmica imobiliária”, analisa Laisa Stroher. Nesta esteira, também estão os negócios de student living, mirando os universitários ou o público mais jovem e o senior living voltado ao mercado de idosos, por exemplo. Incorporadoras, portanto, não vendem mais as unidades; assim, podem ditar preços e controlar o mercado de aluguel.
Hoje, países como Chile (sob a justificativa de “aliviar a pressão demográfica” devido ao fluxo migratório, especialmente venezuelano) e Estados Unidos (com o argumento de ampliar a eficiência energética, pois lá 75% da energia residencial é gasta com aquecimento, refrigeração e aquecimento de água) são, segundo a pesquisadora, exemplos do que o Brasil não deveria seguir. O retrofit vem se concentrando nas mãos de poucas empresas voltadas ao mercado de aluguel. Essa oligopolização está ampliando o poder corporativo sobre preços e oferta, sob regulação estatal insuficiente, elevando a quantidade de despejos e enfraquecendo a capacidade de organização dos inquilinos.
Mas, apesar de estar caindo nas graças de investidores no Brasil, “o retrofit ainda não faz cócegas no que é o mercado imobiliário”, afirma Camila Loffredo D’Ottaviano, professora da Universidade de São Paulo e pesquisadora do Observatório das Metrópoles. O vereador Nabil Bonduki concorda: “o setor privado passou a se interessar — inclusive, ao que parece, por faixas de renda mais altas. Ainda assim, é algo minoritário. Se compararmos o número de edifícios de retrofit com o total de empreendimentos construídos pelo mercado na cidade, ele é muito pequeno, quase insignificante. Ou seja, em relação ao que se fazia antes, houve crescimento; mas, diante do conjunto da produção imobiliária, continua sendo muito pouco”.
Porém, é consenso: uma solução que poderia reavivar os centros de grandes cidades e promover a habitação de interesse social está sendo convertida em instrumento de gentrificação. E com grana pública e bênção de prefeituras. “Na conjuntura atual, há sinais de que o poder público municipal pretende desapropriar imóveis no centro para vendê-los ao mercado, e não mais destiná-los à moradia de interesse social — uma mudança significativa de orientação”, aponta Camila Loffredo D’Ottaviano.
UMA TRÍADE ALTERNATIVA?
Pode haver uma contraposição ao eixo “construtora–fundo–startup”: a engrenagem “movimento–assessoria técnica–Estado”. Em vez de ativos geridos por plataformas e portfólios financeiros, o retrofit nasceu como instrumento de resistência, autogestão e função social da propriedade, é importante reforçar. Em uma tríade alternativa, o capital especulativo cederia lugar ao financiamento público: o que no mercado é retorno, nela se traduziria em direito à moradia.
“Os primeiros e os principais projetos paradigmáticos de retrofit em São Paulo, no próprio Rio, em Porto Alegre, são projetos dos movimentos de moradia organizados”, aponta a professora D’Ottaviano, ressaltando que os retrofits do MCMV são “incríveis, com ótimos acabamentos e obra bem feita, referências técnicas” — ou seja, em nada perdem para os projetos refinados do mercado imobiliário.
No início dos anos 2000, sobretudo na gestão Marta Suplicy, os retrofits paulistanos foram majoritariamente voltados à habitação social. Muitos prédios haviam sido ocupados por movimentos de moradia e depois incorporados a programas públicos, como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) do governo federal e outras iniciativas. Na gestão Haddad, adotou-se um modelo no qual a prefeitura desapropriava imóveis e os cedia para viabilizar projetos de moradia popular pelo Minha Casa Minha Vida. O município entrava com o imóvel; os recursos para reforma ou construção provinham de outros programas, numa articulação entre diferentes esferas de governo.
“É raríssimo haver um empreendimento do poder público que não nasça da pressão e da reivindicação do movimento popular — que hoje, inclusive, mantém muitos edifícios ocupados nessas condições. É ele que pressiona o poder público a atuar, muitas vezes em parceria, como no MCMV Entidades e em outras iniciativas realizadas com associações comunitárias e movimentos de moradia”, observa Bonduki. Mesmo assim, não se consolidou uma política estatal contínua de retrofit social. Foi somente no ano passado que a Caixa, principal operadora do Minha Casa Minha Vida, anunciou a reforma de prédios antigos como uma aposta mais sólida para expandir os seus financiamentos e ampliar as contratações de obras.
Os programas federais têm se consolidado, hoje, como o principal instrumento para viabilizar os retrofits fora da lógica especulativa do mercado imobiliário. O trabalho de Adelcke Rossetto, sócio-fundador da Integra, uma empresa de arquitetura e engenharia especializada em retrofits para habitação de interesse social, é um bom exemplo de como fazer isso na prática. Ele começou cedo neste ramo: ainda na faculdade, mobilizou-se com colegas da engenharia e arquitetura, professores entusiasta da ideia e movimentos de moradia empolgados com o viço militante daqueles jovens. A empresa, então, nasceu e logo conduziu projetos de moradia popular que se tornaram referências no Brasil.
Entre elas está o Edifício Dandara, primeiro retrofit do programa MCMV–Entidades.m prédio que abrigou a Justiça do Trabalho desde os anos 1970, ficou mais de uma década vazio, foi ocupado pela Unificação das Lutas de Cortiço e Moradia (ULCM) e, em 2018, passou a receber famílias sem-teto — mais de 480 pessoas foram beneficiadas. A Integra também projetou a transformação do hotel Lord Palace, inaugurado em 1958 e frequentado por celebridades — lá, Elza Soares e Garrincha foram impedidos de se hospedar por racismo —, abandonado nos anos 2000, ocupado e convertido no Residencial Elza Soares em 2023. Outro caso é o hotel Cambridge, antigo endereço de luxo que, após ficar às traças, foi ocupado em 2012 e transformado em habitação social em 2023. A experiência foi retratada no premiado filme Era o Hotel Cambridge, que mistura ficção e realidade ao mostrar a ocupação. [Leia aqui a história da perseguição a Carmen Silva, liderança da ocupação Cambridge, publicada pelo Outras Palavras]
Com a bagagem destes cases de sucesso, o arquiteto do “retrofit social” analisa que houve uma grande mudança nas últimas duas décadas. Antes, o diálogo do Estado com as ocupações era “só pancadaria da política e reintegração de posse”. Aos poucos, o poder público foi compreendendo a necessidade de reavivar uma região abandonada a partir da produção habitacional. “Hoje, todo mundo defende retrofit no centro da cidade para habitação, independente da matriz ideológica”, avalia ele. “O retrofit do mercado não é necessariamente ruim, pois o centro precisa ser plural e democrático. Se houve um incentivo no recolhimento de ISS, mas, em contrapartida, há um prédio que antes estava vazio e agora gera vida, dá mais segurança, movimenta o comércio ao redor e devolve dinamismo a uma área importante da cidade”.
Mas tem seus poréns quanto às pressões de gentrificação: “não pode ocorrer o que geralmente ocorre quando o capital entra em alguma seara: valorização e tendência à expulsão de pessoas com menor renda. É preciso ter ações que garantam a permanência e continuem a produção de habitação social”.
Rossetto explica: o Requalifica é um programa municipal mais urbanístico do que habitacional. O objetivo central é atrair o mercado privado para o centro. O caminho para concretizar projetos de moradias populares costuma ser outro. “Todas as experiências que tivemos foram através do Minha Casa Minha Vida. Benefícios como os que o Requalifica traz já são concedidos via MCMV para habitação social e, além disso, muitos dos imóveis ocupados são públicos, então não há a questão do IPTU incidente”, diz ele.
O trabalho da Integra é realizado em gestão compartilhada com o movimento de moradia. Antes da obra, explica o arquiteto, a equipe elabora, com a direção do movimento, o projeto que será apresentado à Caixa no âmbito do MCMV. Com o recurso contratado, a reforma passa a ser conduzida em conjunto com a associação. O modelo exige a criação de uma Comissão de Representantes do Empreendimento, formada por moradores eleitos e responsáveis formalmente pela gestão dos recursos — o que traz alguma apreensão: “são pessoas que não estão acostumadas a gerir 20 milhões de reais!”. A empresa de Rossetto entra com o conhecimento técnico e de gestão financeira, de forma participativa, já que quem realmente conhece o cotidiano do edifício são os moradores, diz ele. No percurso, surgem dificuldades típicas de qualquer obra, destaca o arquiteto, como empreiteiras que abandonam o serviço — seja por imprevistos técnicos, por serem empreiteiras menores ou devido a margens de lucro muito apertadas, pois obras de Habitação de Interesse Social (HIS) têm orçamento rígido e baixo.
“A preocupação que a gente tem é que o programa do Minha Casa Minha Vida atribui à entidade social uma responsabilidade equivalente à de um incorporador privado, à de um construtor, mas sem oferecer garantias mínimas”, afirma. E o problema se agrava porque o orçamento é fechado com a Caixa por um período de três anos, sem reajuste inflacionário. “Não é à toa que os empreendedores privados não topam esse tipo de ação, porque é muito risco”, diz. Na prática, avalia Rossetto, o programa transfere às entidades uma responsabilidade desproporcional — e, em alguns casos, foi necessário recorrer a um “rateio” entre as famílias para conseguir concluir as obras.
NOVAS FRENTES DO MERCADO
Hoje, em São Paulo, o mercado concentra seus investimentos na região da República — um recorte bastante delimitado do centro. A partir daí, desenham-se duas fronteiras de expansão: uma mais provável, capitaneada pelo governo estadual, e outra bem mais custosa e com dores de cabeça.
Vamos à primeira: o entorno da Luz. Em suas imediações está a chamada Cracolândia, alvo de ações truculentas que, ao final, servem somente para espalhar o “fluxo” de usuários para outras áreas. Afinal, é uma “região disputadíssima, com ampla oferta de infraestrutura urbana e onde múltiplos interesses confluem: casarões antigos, cortiços, pensões, pequenos imóveis e espólios não-regularizados na mira de incorporadoras […] empreiteiras e imobiliárias que a veem como nova fronteira para a construção e a especulação; governos e corporações policiais ávidas por ações midiáticas e pelo marketing eleitoral”, destacou o educador Aluízio Marino, coordenador de projeto do LabCidade, em entrevista ao Outras Palavras.
A região da Luz tem sido alvo recorrente de projetos de revitalização nas últimas décadas. O caso mais emblemático foi o Projeto Nova Luz (2011–2013), lançado na gestão de Gilberto Kassab; outras iniciativas de diferentes governos também foram anunciadas — algumas parcialmente executadas, muitas abandonadas. Agora, o novo centro administrativo do governo paulista pode mudar esse cenário. O Consórcio Mez-RZK Novo Centro venceu recentemente o leilão para executar a obra, que prevê sete edifícios e dez torres para abrigar 22 mil servidores, além da restauração de 17 imóveis históricos nos Campos Elíseos, região vizinha da Luz, numa ampla intervenção no entorno da Praça Princesa Isabel. Para a professora D’Ottaviano, o projeto tende a abrir caminho “para remover a população de baixa renda para o mercado poder agir ali”.
A fronteira mais onerosa, a médio prazo é o Triângulo Histórico, a área onde São Paulo começou a se espraiar desde a colonização. Ela tem grande fluxo de pessoas… durante o dia. Muitos escritórios, comércios e prédios da administração pública estão por lá. Mas, depois das seis da tarde, vira um deserto. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smule) estima que haja 881 imóveis vazios apenas no distrito da Sé — 74% dos proprietários integram o “arcaico setor proprietário rentista”, herdeiros rentistas e instituições religiosas, segundo a pesquisadora Ana Gabriela Akaishi. O cenário desolador só não é pior devido às ocupações que, ao longo das últimas décadas, mitigaram o esvaziamento do centro paulistano.
Há muitos desafios para o avanço de retrofits do mercado nesta região. A primeira (que resvala também em projetos para habitação social) é que a região concentra os prédios mais antigos da cidade. O retrofit teria custos altíssimos. Outro fator é que não é um local muito acessível para carros: o percurso dos novos moradores teria que ser feito a pé devido aos calçadão. Lá, a moradia também não é amplamente consolidada: como apontado, são os movimentos sociais que fazem uma contraposição ao abandono. O que leva a outro ponto: os próprios movimentos de moradia, assim como a população em situação de rua — uma “vizinhança indesejável” para a classe média e alta. E, por fim, uma questão fundamental: o mercado chega no rastro de políticas urbanísticas de “revitalização” e, muitas vezes, truculentas e segregadoras com o andar de baixo. Precisa do Estado para dar segurança para seus investimentos. Sem uma megaoperação urbanística dificilmente irá investir lá de livre, espontânea e pecuniária vontade.
O Edifício Ouro para o Bem de São Paulo, de 1939, no Largo da Misericórdia (Sé), foi ocupado em fevereiro de 2024 por 67 famílias do Movimento Moradia Central e Regional.
Mas, até que haja algum programa de “revitalização” do Triângulo Histórico, o mercado de retrofit tem um grande estoque de imóveis a mirar. Pode ser que a República seja somente o começo de um crescente adensamento, muito necessário, mas com potencial gentrificador.
“Não tinha um vizinho de classe média para dizer: ‘não quero morar ao lado de uma ocupação do movimento de moradia’. Agora essa tensão começa a aparecer”, diz D’Ottaviano. “A gente deve ver um processo novo: os retrofits vão acabar expulsando a população de mais baixa renda que ainda vive nas áreas centrais, porque ela não vai conseguir acessar esse mercado”.
O retrofit não precisa ser sinônimo de especulação. A mesma técnica capaz de transformar edifícios abandonados em ativos financeiros poderia servir a outro projeto de cidade — baseado na função social da propriedade e no direito à moradia, como os movimentos sociais demonstraram há, pelo menos, três décadas. A disputa em torno do centro de São Paulo, portanto, não é apenas arquitetônica ou urbanística. É política, claro. Quem terá direito de permanecer no coração da metrópole?
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