Resumo dos pontos principais:
A Câmara Municipal de Porto Alegre deve iniciar a votação do novo Plano Diretor e da Lei de Uso do Solo, após vários adiamentos. As propostas, criticadas pela oposição e pelo Ministério Público, promovem mudanças significativas, como permitir prédios mais altos, maior densidade urbana e reduzir afastamentos e taxas de permeabilidade. Os críticos alertam que essas alterações podem sobrecarregar a infraestrutura da cidade, piorar problemas como enchentes e falta de iluminação, além de potencialmente gerar enriquecimento ilícito no setor imobiliário.
Principais tópicos abordados:
1. Processo de votação: O início da tramitação dos projetos do Plano Diretor Urbano Sustentável (PDUS) e da Lei do Uso e Ocupação do Solo (Luos).
2. Principais mudanças propostas: Aumento da altura e densidade dos prédios, redução de afastamentos laterais e de fundos, diminuição da taxa de permeabilidade do solo e aumento do índice construtivo.
3. Críticas e preocupações: Risco de sobrecarga da infraestrutura urbana (drenagem, esgoto, água, transporte), agravamento de enchentes, perda de iluminação natural e possíveis benefícios ilícitos ao setor privado.
4. Questões jurídicas: Preocupação do Ministério Público sobre a constitucionalidade e a compatibilidade das leis com a legislação federal urbanística, o que pode levar à judicialização do plano.
Na quarta-feira (11) deverá iniciar a votação dos projetos do Plano Diretor Urbano Sustentável (PDUS) e da Lei do Uso e Ocupação do Solo (Luos) de Porto Alegre. A informação é do líder do governo na Câmara Municipal, Idenir Cechim (MDB). As propostas deveriam ter iniciado a votação na quarta-feira passada (4), após diversos adiamentos.
O plano atual foi instituído pela Lei Complementar 434/99 e, posteriormente, foi alterado pela Lei Complementar 646/2010. A revisão era para ser realizada em 2020, porém, a pandemia adiou os planos devido à necessidade de ampla participação da sociedade. O Poder Executivo decidiu pela suspensão por não considerar adequada a realização de oficinas apenas por meios digitais, limitando assim o número de envolvidos.
Conforme a vereadora Juliana de Souza (PT), as propostas apresentadas alteram muito o projeto da cidade. Alteram-se regras com relação à altura dos quarteirões; reduz-se o afastamento lateral e dos fundos entre as construções, o que pode ocasionar a falta de iluminação natural em diversos locais da cidade; diminui-se a significativamente a taxa de permeabilidade, o que pode causar redução da capacidade de drenagem em regiões da cidade, inclusive atingidas por enchentes; aumenta-se o Índice Construtivo (chamado no Plano de Coeficiente de Aproveitamento), o que pode gerar enriquecimento ilícito do setor privado; permite-se a implementação, em diversas regiões, de atividades empresariais com poucas restrições, como comércio varejista, serviços e industriais, entre outras questões.
“Isso significa permitir prédios mais altos e maior densidade urbana em vários bairros, alterando o padrão de ocupação do território”, afirma a vereadora. “O problema é que esse aumento do adensamento está sendo proposto sem estudos atualizados sobre a capacidade das redes de infraestrutura, como drenagem, esgoto, abastecimento de água e transporte. Na prática, o plano estimula o crescimento urbano sem garantir que a cidade tenha condições de suportá-lo”, complementa.
Na quarta-feira (4), o promotor de justiça e coordenador do Centro de Apoio Operacional de Defesa da Ordem Urbanística e Questões Fundiárias do Ministério Público do Rio Grande do Sul (Caourb-MP/RS), Cláudio Ari Pinheiro de Mello, compareceu à Câmara Municipal de Porto Alegre para falar sobre o papel do Ministério Público na análise do Plano Diretor.
Mello adiantou que sua preocupação central é em relação ao controle de constitucionalidade do Plano Diretor, devido a incompatibilidade entre os textos do Plano Diretor e da Lei do Uso e Ocupação do Solo com o direito urbanístico federal, o Estatuto das Cidade e com a lei de desenvolvimento de Porto Alegre, que, segundo ele, tornam a judicialização do plano diretor algo inevitável.
Em entrevista ao Brasil de Fato RS a vereadora Juliana de Souza esclareceu as preocupações da oposição, que se coloca contra a aprovação do Plano Diretor da forma como está proposto pelo Executivo municipal. Veja a integra da entrevista:
Brasil de Fato RS – O que muda basicamente em relação à construção de novos prédios?
Juliana de Souza – Eu costumo responder essa pergunta com uma provocação: o que não está sendo mudado nessas proposta de novo Plano Diretor e da Lei de Uso e Ocupação do Solo? Muito se fala com relação à altura dos prédios, que em determinados locais da cidade poderão atingir 130 metros, mas o novo plano altera outros elementos essenciais das construções com potencial impacto na cidade.
Por exemplo, altera-se regras com relação à altura dos quarteirões; reduz-se o afastamento lateral e dos fundos entre as construções, o que pode ocasionar a falta de iluminação natural em diversos locais da cidade; diminui-se a significativamente a taxa de permeabilidade, o que pode causa uma redução da capacidade de drenagem em regiões da cidade, inclusive atingidas por enchentes; aumenta-se de forma irresponsável o Índice Construtivo (chamado no Plano de Coeficiente de Aproveitamento), gerando enriquecimento ilícito do setor privado; permite-se a implementação, em diversas regiões, de atividades empresariais com poucas restrições, como comércio varejista, serviços e industriais, entre outras questões.
Em síntese, pode-se afirmar que a proposta amplia significativamente o potencial construtivo em diversas áreas da cidade. Isso significa permitir prédios mais altos e maior densidade urbana em vários bairros, alterando o padrão de ocupação do território.
O problema é que esse aumento do adensamento está sendo proposto sem estudos atualizados sobre a capacidade das redes de infraestrutura, como drenagem, esgoto, abastecimento de água e transporte. Na prática, o plano estimula o crescimento urbano sem garantir que a cidade tenha condições de suportá-lo.
A questão da altura: quanto é a máxima atual e quanto será com a aprovação?
Hoje a altura dos prédios em Porto Alegre varia conforme o zoneamento e os regimes urbanísticos definidos pelo Plano Diretor atual, podendo chegar até 52 metros (18 andares aproximadamente). A proposta enviada pela prefeitura amplia esses limites em várias regiões e autoriza edifícios significativamente mais altos.
Em alguns casos, os novos parâmetros permitem edificações que podem chegar até 130 metros (40 andares aproximadamente), dependendo da área e do aproveitamento do terreno. Isso representa uma mudança relevante na paisagem urbana e reforça o processo de verticalização da cidade.
Quem se beneficia com essas mudanças?
Os principais beneficiados são as grandes incorporadoras e o setor imobiliário. Ao mesmo tempo, o plano apresenta poucos instrumentos concretos para garantir que esse aumento do potencial construtivo se traduza em benefícios sociais, como moradia acessível ou investimentos proporcionais em infraestrutura urbana.
Na minha leitura, o novo Plano Diretor acelera o processo em curso de financeirização do território, da terra e da moradia, que aprofunda a gentrificação e concentra o controle urbanístico nas mãos de poucos agentes privados. No limite, a cidade deixa de ser planejada para quem vive nela e passa a ser organizada para quem lucra com ela.
A cidade tem déficit de moradia? Qual é?
Porto Alegre possui um grande déficit habitacional, relacionado tanto à falta de moradias quanto às condições precárias de habitação enfrentadas por muitas famílias. O Censo de 2022 do IBGE calculou que o déficit na região Metropolitana é de 90 mil imóveis, enquanto que a Capital conta com mais de 100 mil imóveis vazios.
O problema é que o novo Plano Diretor não enfrenta esse desafio de forma estrutural. A proposta amplia o mercado imobiliário, mas não cria instrumentos fortes para produção de Habitação de Interesse Social (HIS) ou para garantir o direito à permanência das comunidades nos territórios onde vivem.
Por exemplo, o artigo 55 do PDUS permite a retirada do gravame das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) quando estas atingirem “estágio avançado de integração urbana”. Essa regra abre caminho direto para a gentrificação. Na prática, significa que a população mais pobre, após a chegada da infraestrutura, pode ser pressionada a vender suas moradias, gerando mais um ciclo de expulsão territorial.
Quantos imóveis desocupados existem atualmente?
O próprio debate técnico sobre o Plano Diretor aponta que Porto Alegre possui um número significativo de imóveis vazios ou subutilizados, inclusive em áreas com boa infraestrutura urbana.
Hoje, de acordo com dados do Censo do IBGE, estima-se que o número de domicílios particulares vagos estaria em torno de 100 mil vagos, enquanto que os em uso ocasional seriam por volta de 27 mil.
Isso revela uma contradição importante: enquanto há famílias sem acesso à moradia digna, existe um estoque relevante de imóveis desocupados. Uma política urbana comprometida com o direito à cidade deveria priorizar o uso social desses imóveis antes de estimular apenas novas construções.
O novo PDUS prevê tratamento de esgoto?
Esse é um ponto relevante apresentado no Relatório Paralelo que confeccionamos sobre o Plano Diretor e no estudo disponibilizado pela consultoria Ernst & Young. O plano menciona a necessidade de integração entre planejamento urbano e infraestrutura, incluindo saneamento. No entanto, os próprios estudos técnicos utilizados na revisão indicam que não há dados atualizados sobre a capacidade das redes de abastecimento de água e coleta de esgoto da cidade.
Sem essas informações básicas, é difícil garantir que o aumento do adensamento urbano não gere sobrecarga nos sistemas existentes, agravando problemas que já afetam diversas regiões da cidade.
Prevê estruturas viárias próprias?
A proposta menciona diretrizes relacionadas à mobilidade urbana, como incentivo ao transporte coletivo e à redução dos tempos de deslocamento. Porém, o plano não apresenta medidas concretas ou investimentos definidos para acompanhar o aumento da densidade urbana.
Sem planejamento de mobilidade integrado ao crescimento da cidade, existe o risco de aumento de congestionamentos e maior pressão sobre um sistema de transporte público que já enfrenta dificuldades.
Durante a fase de discussão do plano com a sociedade, foram completamente ignoradas as propostas que identificavam problemas como a perda de qualidade do transporte coletivo da cidade, a falta de integração metropolitana e as entradas e saídas de Porto Alegre que foram bloqueadas com a enchente de 2024.
Nossa avaliação é que o projeto apresentado pela prefeitura precisa de mudanças profundas
Nesse último ponto, é importante destacar que o PDUS deixou de considerar aspectos fundamentais do sistema viário relacionados à gestão de emergências climáticas. Após a enchente de 2024, tornou-se evidente a necessidade de planejar rotas de fuga, sinalização adequada e integração com o Plano de Contingências de Proteção e Defesa Civil (Placon) da própria prefeitura, elementos que não foram incorporados à proposta.
Distância mínima entre os prédios?
As regras de afastamento entre edificações dependem dos parâmetros urbanísticos definidos para cada zona da cidade. A nova proposta altera vários desses parâmetros e flexibiliza regras em determinadas áreas.
A proposta de redução generalizada dos recuos e o aumento da altura da base das edificações junto às divisas, tende a gerar empenas cegas, bloqueio de ventilação e insolação, perda de privacidade e piora das condições de iluminação natural. Esses efeitos degradam a ambiência dos bairros e tornam mais precária a qualidade de vida, especialmente em áreas predominantemente residenciais.
Por exemplo, o plano prevê a isenção de afastamentos laterais e de fundos para imóveis localizados nas ZOTs 1, 2 e 3 e a taxa de 18%, salvo algumas exceções, para as demais ZOTs.
Na prática, isso pode permitir edificações mais densas e com maior volume construtivo, o que impacta diretamente a ventilação, a iluminação natural e a qualidade ambiental dos bairros.
Qual é a opinião da vereadora sobre as propostas e o que precisaria ser modificado?
Nossa avaliação é que o projeto apresentado pela prefeitura precisa de mudanças profundas. Um Plano Diretor deveria priorizar a proteção da cidade diante da crise climática, o direito à moradia e a redução das desigualdades urbanas.
Hoje o que vemos é um plano orientado para os interesses do mercado, ampliando o potencial construtivo da cidade, mas com pouca preocupação com a infraestrutura disponível, proteção ambiental e permanência das comunidades.
Por isso defendemos que o projeto retorne ao Poder Executivo para realização das correções necessárias, com a ampliação do debate público e a devida participação popular.
A questão da criação de solo está prevista?
Sim. O plano mantém o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, conhecido em Porto Alegre historicamente como Solo Criado, que permite ampliar o potencial construtivo de um terreno mediante contrapartida financeira ao município.
Esse instrumento foi concebido justamente para que o benefício concedido pelo poder público de permissão para construir mais retornasse para a coletividade, financiando infraestrutura urbana e políticas como habitação de interesse social. O problema é que, na forma como o PDUS e a Luos foram propostos, ocorre uma elevação brusca e generalizada dos coeficientes de aproveitamento básicos, o que acaba ampliando gratuitamente o potencial construtivo dos terrenos e reduzindo o valor que os empreendedores precisam pagar ao município para construir acima desse limite.
Na prática, isso enfraquece o caráter redistributivo do instrumento e diminui a capacidade da cidade de capturar parte da valorização imobiliária para investir onde a infraestrutura é mais necessária.
Em resumo, as alterações propostas são mais um benefício indevido ao setor privado, promovendo verdadeiro enriquecimento ilícito das grandes construtoras.
O adensamento previsto é necessário?
O adensamento urbano pode ser positivo quando ocorre de forma planejada, próximo ao transporte público e à infraestrutura adequada.
O problema é que, na proposta atual, o adensamento aparece como estratégia central sem que existam estudos suficientes sobre a capacidade da cidade de absorver esse crescimento. Isso pode agravar problemas como alagamentos, sobrecarga de infraestrutura e aprofundamento das desigualdades territoriais.
Além disso, o adensamento proposto ignora a realidade de mais de 100 mil imóveis vazios na cidade, que poderiam ser utilizados para enfrentar o déficit habitacional. Antes de expandir a cidade para cima, Porto Alegre precisa enfrentar o vazio urbano que já existe.
Além disso, o adensamento proposto ignora a realidade de mais de 100 mil imóveis vazios na cidade, que poderiam ser utlizados para suprir o déficit habitacional. Não faz sentido expandir a cidade para cima enquanto milhares de imóveis seguem vazios.
O desafio não é construir mais, é fazer a cidade cumprir sua função social.
Meridiano
