Resumo objetivo:
Técnicos da gestão do prefeito Ricardo Nunes alertaram, dias antes da sanção, que a revisão urbanística incluía indevidamente 183 quadras como "eixos de verticalização", muitas em áreas ambientalmente sensíveis ou com riscos geotécnicos. Apesar das recomendações de veto, o prefeito sancionou a maioria desses eixos, os quais foram posteriormente questionados pelo Ministério Público, resultando em uma liminar que suspendeu novas obras e demolições em São Paulo.
Principais tópicos abordados:
1. Alertas técnicos ignorados: A Coordenadoria de Planejamento Urbano (Planurb) apontou irregularidades na expansão dos eixos de verticalização.
2. Riscos ambientais e urbanísticos: As quadras incluídas possuíam restrições como áreas de preservação, riscos geológicos, declividade acentuada ou comunidades de baixa renda.
3. Decisão política versus técnica: A prefeitura sancionou a revisão mesmo com os vetos recomendados, priorizando a expansão imobiliária.
4. Consequências jurídicas: A ação do Ministério Público com base nesses problemas resultou em uma liminar que paralisou novas construções na cidade.
Revelado pela Folha, o aval para prédios altos em quadras que não se encaixam nos critérios da Lei de Zoneamento foi alertado por técnicos da própria gestão Ricardo Nunes (MDB) dias antes da sanção da revisão urbanÃstica, em 19 de janeiro de 2024.
A ampliação dos "eixos de verticalização" em áreas que deveriam ter restrições estava entre os argumentos apresentados pelo Ministério Público estadual na ação que obteve a proibição temporária de novas obras e demolições na cidade de São Paulo, determinada pela Justiça no fim de fevereiro.
Um parecer técnico da Planurb (Coordenadoria de Planejamento Urbano) a que a reportagem teve acesso apontava 183 quadras que "não deveriam ter sido transformadas" em eixo. O documento é de 15 de janeiro de 2024, quatro dias antes da sanção pelo prefeito. A coordenadoria é um dos principais órgãos da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Os vetos indicados pela área técnica envolvem majoritariamente novos eixos em Ãreas de Preservação Permanente (APPs), onde há presença de cursos dâágua e nascentes, totalizando 116 quadras. Os demais casos envolvem locais com:
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presença de terra mole e solo compressÃvel nas cabeceiras de drenagem;
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sujeitos a recalque e problemas geotécnicos ou com risco hidrológico e geológico;
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remanescentes de mata atlântica;
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declividade em ao menos 50% de sua área;
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presença de vilas ou zoneamento anterior que impede transformação em eixo, como Zonas Exclusivamente Residencial, Especial de Preservação Ambiental, Especial de Interesse Social (população de baixa renda);
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barreiras urbanÃsticas (relevo, ferrovia e outras) que dificultam passagem de pedestres.
Em nota, a secretaria respondeu que a consulta às áreas técnicas é um procedimento padrão, mas de "caráter preparatório, não conclusivo". "Podendo trazer diferentes perspectivas para a tomada de decisão", indicou.
"Essas análises prévias são elaboradas com base nos bancos de dados disponÃveis à época, cujas atualizações periódicas podem incorporar novas informações, refletindo o caráter dinâmico do planejamento urbano", disse a pasta. Por fim, ressaltou que os processos de licenciamento na cidade "seguem rigorosamente" o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento e o Código de Obras e Edificações.
Mesmo com a indicação técnica, Nunes sancionou a maioria dos novos eixos com veto recomendado pela coordenadoria. O prefeito barrou esse zoneamento em 17 locais.
Os novos eixos questionados pela Planurb envolvem bairros de diferentes regiões da cidade, como Freguesia do à e Tucuruvi, na zona norte, Ipiranga e Vila Mariana, na sul, Tatuapé e Penha, na leste, Barra Funda e Jardins, na oeste, entre outros.
A coordenadoria chegou a elaborar um mapa de todos os eixos da cidade, onde indicava os motivos pelos quais recomendava o veto. No exemplo abaixo, há um retorno do entorno das estações Tatuapé, Carrão e Penha, da linha 3-vermelha.
Os apontamentos da Planurb e de outras coordenadorias foram encaminhados pelo então secretário municipal adjunto de Urbanismo e Licenciamento, José Armênio de Brito Cruz, ao titular da pasta, Marcos Gadelho. "PerÃmetros apontados (...) encontram respaldo na não aplicação dos parâmetros de ZEU [Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbana]", indicou.
A ampliação dos eixos foi um dos temas mais polêmicos das alterações no Plano Diretor e na Lei de Zoneamento em 2023 e 2024, feitas principalmente na Câmara Municipal. Esse tipo de classificação facilita a construção de prédios altos perto de áreas com boa oferta de transporte e, na última década, tem concentrado a produção imobiliária na cidade (o que tende a trazer valorização imobiliária).
A proibição de novas demolições e obras trouxe preocupação ao mercado imobiliário, diante do impacto direto em novos empreendimentos. "Geraria insuportável caos, com possÃvel paralisação por tempo indefinido dos milhares de procedimentos de licenciamento em curso", argumentaram à Justiça os advogados representantes do Secovi-SP, Marcelo Terra e Gabriela Braz Aidar.
500 eixos existentes há anos também não atendem critérios de lei
Uma das novidades da revisão do zoneamento foi a criação de critérios para a exclusão de eixos existentes desde 2016. Essa mudança trouxe maiores restrições para o entorno da estação Vila Madalena, da linha 2-verde, na zona oeste, por exemplo, a qual já havia passado por intensa verticalização na última década.
A Planurb analisou, contudo, que ao menos outras 535 quadras se enquadrariam nos mesmos critérios de exclusão de eixo. O mapeamento inclui locais com presença de vilas, áreas de risco, remanescentes de mata atlântica e, majoritariamente, áreas de preservação permanente.
Mesmo assim, a coordenadoria indicou uma análise mais minuciosa nesses casos. Portanto, não encaminhou a recomendação direta de veto, como fez em relação aos novos eixos.
Além disso, um parecer do Ministério Público de São Paulo, de agosto de 2024, indicou que a prefeitura criou eixos em quadras "não alcançadas ou apenas marginalmente alcançadas" pelo raio de 700 metros de estações de metrô e trem ou 400 metros de corredores de ônibus, definido no Plano Diretor.
Essa mudança na lei trouxe padrões construtivos mais flexÃveis e atrativos à s quadras contempladas. A Folha identificou ao menos dois empreendimentos nos Jardins que modificaram o projeto após a mudança na classificação, chegando a mais do que dobrar a altura do alvará anteriormente obtido.
Meridiano
